EL INFORMADOR
La Dirección General de Obras Públicas de Zapopan, pretende modificar los lineamientos de construcción establecidos por el Ayuntamiento para las condiciones específicas del Valle de Tesistán, zona susceptible a presentar agrietamientos como los registrados en la zona de Nextipac (junio de 2004).
El Servicio Geológico Mexicano detectó 34 subdistritos urbanos en el municipio con características similares o idénticas al subsuelo de Nextipac.
El 10 de octubre de 2007, el pleno aprobó, con base en los trabajos del Comité Técnico Científico Asesor de la Unidad Estatal de Protección Civil de Jalisco (UEPCJ), que las edificaciones unifamiliares deberían realizar estudios de mecánica de suelos a 10 metros de profundidad, mientras que cualquier obra plurifamiliar o comercial debería cumplir con estudios geofísicos. Lo anterior con el fin de disminuir el riesgo para sus posibles moradores.
No obstante, estos lineamientos para la edificación inmobiliaria en esa parte del territorio zapopano, vigentes hasta el día de hoy, una vez puestos en práctica se descubrieron como “sobrados” e inclusive, en ocasiones, inviables de implementarse, según la opinión de Gabriel Hernández Romo, director de Obras Públicas de Zapopan.
El funcionario señaló que los lineamientos deben tener mayor “coherencia con la realidad que tenemos con las grietas. La solución que da el comité técnico es una solución científica, orientada a la captura de información para el conocimiento de una zona, no para el aseguramiento de una construcción”.
Para ejemplificarlo, mencionó que para la dependencia, cualquier obra con más de una casa debe ser considerada estrictamente de tipo plurifamiliar, por lo tanto “si hablamos de un desarrollo de 80 hectáreas, es lógico que debemos pedir estudios geofísicos y que los costos se prorratean entre todas las viviendas y prácticamente no representa un costo, pero cuando tenemos un predio en el que un padre de familia quiere construir dos casas a sus hijas, tenemos una crisis cuando tengo que pedir esos estudios que pueden costar medio millón de pesos”.
Otra situación que ilustra la problemática es una licencia para una academia de baile: “No es vivienda unifamiliar; es un comercio, entonces debe ser sometido a la realización de estudios geofísicos. Otro ejemplo es una tienda de abarrotes, en la que automáticamente, conforme con el acuerdo del Ayuntamiento, debemos pedirle (al propietario) el mismo nivel de prueba (los estudios geofísicos)”.
Según la determinación del pleno, las únicas instancias autorizadas para llevar a cabo estos estudios especializados serán el Servicio Geológico Mexicano, el Centro de Investigación Científica y Educación Superior de Ensenada (CICESE) y la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).
Sin embargo, ninguna de las instancias tiene oficinas en la ciudad.
Al respecto, el funcionario agregó que “el hecho de tener que traer a esas personas externas generaba conflictos; restringía la posibilidad por los costos que significaban los estudios geofísicos”.
Ante la claridad de las dificultades de los actuales lineamientos de construcción, se cuestionó a Hernández Romo por qué el comité técnico no previó las consecuencias que traería su aprobación por el pleno.
“En una mesa en la que se sientan personas altamente especializadas en estudios como estos, a lo mejor ellos no perciben como una realidad cotidiana el hecho de que se den este tipo de desarrollos (pequeños). Es probable que cuando ellos hablan de plurifamiliar lo que hayan tenido en mente hayan sido desarrollos (habitacionales)”.
La Dirección General de Obras Públicas recibe cada mes alrededor de cuatro mil solicitudes para licencias de construcción; 60% de esta cantidad para proyectos en el Valle de Tesistán. La imposibilidad de varios de estos promoventes para dar cumplimiento a los lineamientos aprobados en octubre ha generado que “varios cientos” de trámites estén detenidos.
Es por ello que la dependencia ha generado una propuesta complementaria de requisitos técnicos para la zona susceptible de agrietamientos, asesorados por académicos del Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Occidente (ITESO), que será consensuada con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) y el Colegio de Ingenieros Civiles del Estado, principalmente.
“Hemos estado oyendo las opiniones de gente muy preparada en el tema, y en este momento tenemos ya algunas propuestas que empiezan a darle un razonamiento más práctico, sin perder de vista la parte científica y técnica y sin disminuir la orientación de garantizar que la zona sea segura”.
Como parte de los cambios, se estudia que las universidades locales y empresas puedan participar en la realización de los estudios. Hernández Romo indicó que podría ser a mediados o a finales de mayo cuando cuenten con un dictamen terminado para que sea aprobado por el pleno del Ayuntamiento, el cual vendría a modificar el acuerdo del año 2007.
Sobreregulación en Valle de Tesistán: CMIC
La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), delegación Jalisco, hizo un llamado al presidente municipal de Zapopan, Juan Sánchez Aldana, para que se modifiquen los lineamientos de construcción para los subdistritos susceptibles de agrietamientos por considerarlos “inequitativos”, además de que afectarán al bolsillo de los compradores.
Gustavo Arballo Luján, presidente de la CMIC, señaló que la autoridad municipal no debió establecer entre los requisitos para la edificación en esa zona del municipio, en los casos que se trate de desarrollos habitacionales, un estudio por cada lote, pues lo considera innecesario.
“Para hacer un desarrollo de 100 viviendas hay que hacer 100 estudios. Cada estudio va a incidir en el costo de cada una de las viviendas, cuando podemos hacer tal vez seis estudios en la zona; los necesarios, entonces ahí los prorrateo entre 100 (casas) y no le cargo el costo al último comprador de la vivienda”.
Lo que según la CMIC es una sobreregulación municipal, más que afectar a la propia industria, insistió Arballo Luján, serán los compradores los que más la resientan: “No le cuesta a la industria; le cuesta al comprador, porque la industria lo único que hace es llevar a cabo el servicio, pero el que lo paga realmente es el comprador”.
Siguiendo con el ejemplo del desarrollo de 100 viviendas, según sus cálculos, cada estudio deberá rondar los ocho mil pesos, por lo que el constructor tendría que erogar alrededor de 800 mil pesos para cumplir con los lineamientos municipales. Sin embargo, en el valle hay proyectos para realizar desarrollos de hasta cuatro mil viviendas.
“Como constructores y desarrolladores de vivienda nosotros ponemos el dedo en el renglón en ese sentido, porque tenemos que estar de acuerdo en ese sentido, en que no haya más sobreregulación, eso es todo. No se trata de no hacer lo necesario”.
Las reuniones anunciadas por el director de Obras Públicas de Zapopan con la CMIC fueron confirmadas por Arballo Luján para consensuar los cambios a los requisitos: “A raíz de una plática con el presidente municipal (Sánchez Aldana) y funcionarios, se están dando las condiciones para que ahora sí validemos esos estudios que fueron presentados por técnicos en la materia”, concluyó el empresario.
Para saber
Los 34 subdistritos determinados como susceptibles de fracturas geológicas en el Valle de Tesistán, con una gran presión inmobiliaria, se localizan principalmente en los linderos de la Carretera a Colotlán, de la Carretera Santa Lucía-Nextipac y la Carretera a Tesistán. Los poblados de Tesistán, Santa Lucía y Nextipac están inmersos en su totalidad en la zona susceptible. Las colonias Nuevo México, Arcos de Zapopan y Jardines de Nuevo México, además del Fraccionamiento Valle Real corren el mismo riesgo (EL INFORMADOR 4/9/2007).
“La solución que da el comité técnico es científica, orientada a la captura de información para el conocimiento de una zona, no para el aseguramiento de una construcción”.
Gabriel Hernández Romo, director de Obras Públicas de Zapopan
La Dirección General de Obras Públicas de Zapoapan recibe cerca de cuatro mil solicitudes mensuales para licencias de construcción; 60% de para proyectos en el Valle de Tesistán.
